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    “住房是居民的基本生活需求。随着福利分房政策的取消，经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年国内房地产市场的主导趋势……”

    这是鲁厂长说的，这一个外行人都看的非常的清楚，内行人就更不用说了，这边鲁厂长的话音刚落，王时就接上了话茬。

    “尽管从宏观调控开始以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。

    需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力我认为有这么几个原因，

    首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。1998年以来，城镇人均收入年均增长率为8.95%，住宅价格年均增长率为3.82%，

    只有2004年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。

    二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。1990年国内城镇化水平为26.4%，2004年已超过40%。城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力……”

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